Image : © Gouvernement de Wallis-et-Futuna, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons
Foire aux questions — Girardin social
Le Girardin social finance-t-il directement des logements ou des parts de société ?
L'investisseur souscrit des parts d'une SNC (société en nom collectif), qui finance elle-même la construction ou la réhabilitation des logements. L'investisseur n'est pas propriétaire des logements — il est associé d'une société qui l'est temporairement. Au terme des cinq ans, la SNC cède ses actifs à l'organisme HLM pour l'euro symbolique.
Qui peut bénéficier des logements financés par le Girardin social ?
Les logements construits via le Girardin social sont réservés à des ménages dont les ressources n'excèdent pas des plafonds fixés par arrêté ministériel, identiques à ceux du logement social classique en métropole (légèrement adaptés selon le territoire). L'attribution est gérée par l'organisme HLM locataire de la SNC, qui applique ses propres critères de sélection dans le respect des plafonds réglementaires.
Quelle est la durée minimale d'engagement pour le Girardin social ?
La durée minimale de location est de cinq ans, identique au Girardin industriel. Ce délai court à compter de la mise en location effective des logements à l'organisme HLM. La réduction d'impôt est acquise dès la première année de souscription, mais la cession des parts à l'euro symbolique intervient seulement à l'issue des cinq ans.
Le Girardin social est-il soumis au même plafond que le Girardin industriel ?
Oui. La réduction d'impôt obtenue via le Girardin social est soumise au même plafond global des niches fiscales de 18 000 € par an (art. 200-0 A du CGI). Le plafond s'applique à l'ensemble des réductions, qu'elles proviennent d'un Girardin industriel ou social. Les deux dispositifs ne peuvent pas être cumulés au-delà de ce plafond.
Le Girardin social est-il moins risqué que le Girardin industriel ?
En général, oui. Le locataire de la SNC dans une opération de Girardin social est un organisme public ou parapublic (HLM, SEM, SIDR), dont la défaillance est structurellement beaucoup moins probable que celle d'une PME privée. Par ailleurs, les logements sociaux constituent des actifs tangibles et durables, qui conservent leur valeur et leur utilité même en cas de difficultés économiques locales. Le risque de redressement fiscal est également plus faible car les conditions d'éligibilité sont plus simples à vérifier documentairement.
Peut-on déduire les loyers reçus de la SNC de son revenu imposable ?
Non. Dans une opération Girardin social standard, les loyers versés par l'organisme HLM à la SNC sont comptabilisés au niveau de la société et ne remontent pas sous forme de revenus fonciers imposables pour les associés. Le bénéfice fiscal pour l'investisseur est uniquement la réduction d'impôt sur le revenu, pas une déduction de revenus.
Que se passe-t-il si les loyers ne sont pas intégralement versés pendant les cinq ans ?
Si l'organisme HLM (locataire de la SNC) cesse de payer les loyers, la SNC peut se retrouver sans trésorerie pour honorer ses charges. C'est pourquoi les opérateurs sérieux souscrivent des garanties financières — assurance-crédit, caution bancaire — couvrant le risque d'impayé, y compris pour les opérations sociales. Dans la grande majorité des cas, les organismes HLM des DOM honorent leurs obligations locatives sans incident.
La réduction Girardin social est-elle compatible avec le Pinel Outre-Mer ?
Oui, dans la limite du plafond global des niches fiscales. Si vous bénéficiez d'un Pinel Outre-Mer (ancienne version ou crédit d'impôt), le montant de cet avantage s'ajoute à celui du Girardin social dans le calcul du plafond de 18 000 €. Veillez à ne pas dépasser ce plafond global en cumulant les deux dispositifs.
Source de référence : Légifrance — Art. 199 undecies C du CGI (Girardin social).
Dernières questions fréquentes
Le Girardin social nécessite-t-il un agrément préfectoral ?
Pour les opérations de Girardin social dont le montant total dépasse un certain seuil (défini par décret), une demande d'agrément préalable auprès du préfet du territoire concerné est requise. Cet agrément vérifie que l'opération respecte les conditions réglementaires du logement social et que les organismes impliqués sont bien habilités à gérer du logement social en Outre-mer. Financière Outre-Mer (agrément n° 102025 971 004) gère l'ensemble de cette procédure pour ses opérations.
Le Girardin social peut-il être souscrit chaque année ?
Oui. Comme le Girardin industriel, le Girardin social peut être souscrit chaque année, dans la limite du plafond global des niches fiscales. Un contribuable régulièrement imposé dans les tranches élevées peut ainsi réduire son impôt annuellement en souscrivant une nouvelle opération chaque exercice, indépendamment des opérations en cours dont il est déjà associé.
Cet article est à caractère informatif et ne constitue pas un conseil en investissement au sens de la directive MIF II. Les dispositifs fiscaux présentés — notamment le Girardin industriel (art. 199 undecies B du CGI) — comportent des risques, parmi lesquels la remise en cause de la réduction d'impôt en cas de non-respect des conditions légales. Avant toute souscription, consultez un conseiller en gestion de patrimoine habilité et examinez attentivement la note d'information de l'opération. Financière Outre-Mer est un opérateur agréé sous le numéro préfectoral 102025 971 004.